Sunday, December 30, 2018

Salkun Q4: Huonoin kvartaali ikinä - varallisuudesta katosi 10.000 euroa

Käyn tässä postauksessa läpi vain viimeisen kvartaalin kaupat ja kehityksen. Julkaisen lähipäivinä toisen kirjoituksen, jossa teen yhteenvedon koko vuodesta.

Loka-joulukuussa osakemarkkinoilla koettiin raju pudotus eikä oma salkku selviytynyt siitä ilman vahinkoja. Kirjoitin jo lokakuun alussa, kuinka vähensin merkittävästi osakepainoa ja myin erityisesti syklisiä ja kasvuyhtiöitä. Jatkoin myyntejä sen jälkeenkin, koska omistamiltani yhtiöiltä ja taloudesta yleisesti alkoi tulla koko ajan enemmän huonoja uutisia. Joulukuussa myin tappiolle valuneita osakkeita myyntivoittoverojen pienentämiseksi.

Lopputuloksena salkku kutistui 103.107 eurosta 87.837 euroon. Tästä reilu kymppitonni oli arvonlaskua ja viisituhatta nettomyyntejä Nordean salkusta. On oikeastaan väärin puhua 87 tuhannen euron osakesalkusta, sillä se sisältää Nordnetin arvo-osuustileillä lojuvan käteisen, jota on peräti 36 tuhatta euroa. Olen tehnyt salkkukirjanpitoani alusta asti Nordnetin kokonaissaldon mukaan, joten siksi käteinen on sisällä laskelmissa. Näin tilille maksettavia osinkotuottoja ei tarvitse laskea erikseen.

Myin Q4:n aikana osakkeita seuraavista syistä:

Tulosvaroittajat:
  Siili, Martela
Odotuksia heikompi Q3, jonka odotin johtavan kurssilaskuun:
  Webstep, Tokmanni
Kireästi arvostetut kasvuyhtiöt:
  Gofore, Alphabet, Microsoft
Sykliset tai raaka-aineiden hinnoista riippuvaiset yhtiöt:
  UPM, Metsä Board, Cargotec, Marine Harvest
Yhtiöt, joiden tilanteessa oli jotain muuta huolestuttavaa
  Facebook, Blackrock, Titanium, Ovaro
Veromyynnit:
  Global X Nigeria etf, Enersense, Nordea, Intrum

Samalla tuli siivottua salkku kaikesta ylimääräisestä moskasta. Eri yhtiöiden osakkeita oli kertynyt nousukauden aikana aivan liikaa, enkä ehtinyt mitenkään seuraamaan jokaista omistusta.

Muutamia ostojakin tein. Lisäsin Superrahasto Suomea, Sampoa, Nordeaa, VMP:tä ja Intrumia. Lisäksi ostoihin pääsevät mukaan lyhyet veivaukset Tokmannilla, Cargotecilla ja Ovarolla. Uusina yhtiöinä otin salkkuuni rajusti halventunutta peliyhtiö Activision Blizzardia ja tamperelaista it-konsultti Vincitiä (liian aikaisin tosin, sillä molemmat valuivat ostohetkestä reippaasti alaspäin).

Osinkoja tuli kvartaalin aikana 34 euroa. Korkotuloja sain 108 euroa, mikä on huomattava pudotus Q3:een verrattuna. Tähän oli syynä Bank Norwegianin koronlasku ja se, että siirsin 30.000 euroa pääomaa pois Norskin tililtä.

Q4/2018

Ostot:

Activision Blizzard
Cargotec
Intrum
Nordea
Nordnet Superrahasto Suomi
Ovaro
Sampo
Tokmanni
Vincit
VMP


Myynnit:

Alphabet
Blackrock
Cargotec
Enersense
Facebook
Global X Nigeria etf
Gofore
Intrum
Marine Harvest
Martela
Microsoft
Metsä Board
Nordea
Ovaro
Siili
Titanium
Tokmanni
UPM
Webstep


Osingot:
34e

Korkotulot:
108e

Friday, December 21, 2018

Vuosi 2018 oli vaikea osakeguruille - indeksirahasto pesi osakepoimijat

Tasan vuosi sitten kokosin listan parhaista osakepoiminnoista vuodelle 2018. Lista oli koostettu talouslehtien ja nettisivustojen sijoitusvinkeistä ja mukana oli niin pitkän linjan ammattilaisia kuin tuoreempia amatöörisijoittajia. Osallistuin itsekin kisaan gurun tittelistä ja lisäsin mukaan vielä "sokean apinan" eli satunnaisesti valitun osakesalkun.

Nyt, vuosi myöhemmin, on aika palata ennustuksiin ja katsoa miten kävi. Seuraavassa taulukossa on jokaisen kisasalkun tuotto vuoden aikana. Arvopaperin ja Sijoitustiedon kohdalla olen luottanut heidän laskelmiinsa ja loput laskin itse. Osingot on huomioitu tuotoissa.


Ylivoimainen ykkönen on kirjailija-toimittaja Karo Hämäläinen, joka luotti pelkästään Nokiaan. Hopealle tuli Inderesin analyytikko Sauli Vilen, jolla oli Nokian kaverina Orava eli nykyinen Ovaro. Pronssille nousi blogisti-kirjailija-toimittaja Henri Elo. Hän valitsi kisasalkkuunsa Panostajan.

Kisan jumboksi jäi Tom Lindström. Hänen kohtaloksi koitui kriisiin vajonnut Stockmann. Toiseksi huonoin oli Sijoitustiedon kolumnisti Daytrader, jonka uhkapeli Martelan kanssa meni pahasti pieleen.

Oma kilpailusuoritukseni oli säälittävä. Neljästä poiminnasta vain Gofore oli voitollinen, muut tuottivat karmeat tappiot. Valitsin ison tuoton toivossa rajusti laskeneet pienyhtiöt Martelan, Innofactorin ja Robitin. Yksinään näistä ei saanut liiketoiminnassaan muutosta aikaan ja syöksy vain syveni. Onneksi oikeassa salkussa näistä oli vain Martela ja sekin on jo myyty. 

Sokea apina eli arvottu salkku sijoittui puoliväliin. 

Kisan huonoin yksittäinen poiminta oli Next Games, joka löytyi Dansken salkunhoitaja Juha Variksen salkusta. Next Games romahti vuodessa täydellisesti: -89%.

Vaikka ennustuskilpailut ovat harmitonta viihdettä, tulos pistää ajattelemaan. Suurin osa kisaan osallistuneista oli kokeneita sijoittajia, jotka seuraavat markkinoita aktiivisesti ja ovat perillä yritysten arvonmäärityksestä. Silti useimmat epäonnistuivat osakepoiminnoissaan ja päätyivät rumasti tappiolle. Passiivinen indeksirahasto (esim. Nordnet Superrahasto Suomi) olisi tuottanut paljon paremmin, vaikka sekin jäi vuoden aikana niukasti miinukselle. Jos indeksirahastoihin sijoittanut Lea Jääskeläinen jätetään pois taulukosta, vain neljä sijoittajaa pystyi osakepoiminnalla voittamaan indeksin. Heistä ainoastaan kolme heistä selvin numeroin.

Uusia kilpailuja ensi vuodelle aloitellaan taas. Taidan nöyrtyä markkinoiden arvaamattomuuden edessä ja valitsen vuoden 2019 voittajayhdistelmäksi Superrahasto Suomen ja ison tukun käteistä lisäostoja varten.


Saturday, December 15, 2018

Ovaron tase on ilmapallo, joka odottaa puhkeamistaan

Olen seuraillut pidempään Orava Asuntorahaston eli nykyisen Ovaro Kiinteistösijoituksen taivalta pörssissä. Vanha Orava oli lähinnä vedätykseksi luokiteltava tapaus, jossa rahavirta kulki sijoittajilta kohti johtohenkilöiden taskuja. Oravan bisnes toimi tiivistettynä niin, että yhtiö osti rakennusliikkeiltä asuntoja "tukkualennuksella" ja kirjasi niistä välittömästi voitot tuloslaskelmaan. Tämän excel-voiton perusteella maksettiin muhkeaa osinkoa, johon Oravalla tosiasiassa ei ollut varaa. Vuokraustoiminnan ja asuntomyyntien kassavirta ei ollut riittävä osingonmaksuun, joten Orava joutui tekemään suunnattuja osakeanteja ja ottamaan korkeakorkoista lainaa. Samaan aikaan Oravan johtohenkilöt rahastivat muhkeita palkkioita erillisen hallinnointiyhtiön kautta. Hallintopalkkio ei ollut sidottu yhtiön tulokseen vaan hallinnoitavan omaisuuden kokoon, joten johdon intressi oli kasvattaa portfoliota mahdollisimman suureksi.

Lopulta kestämätön osingonmaksu oli pakko lopettaa ja osake romahti neljään euroon, vaikka yhtiön osakekohtainen nettovarallisuus oli taseen mukaan lähes 10 euroa.

Oravan kriisi houkutteli paikalle Investors Housen, joka syksyllä 2017 osti itsensä Oravan suurimmaksi omistajaksi. Investors House päätti saneerata Oravan normaaliksi kiinteistösijoitusyhtiöksi ja sen kunniaksi vaihtoi nimen Ovaroksi. Ovaron uuden strategian mukaan uudet hankalasti vuokrattavat perheasunnot myydään pois ja pienet asunnot jätetään vuokrauskäyttöön.

Tässä vaiheessa kiinnostuin yhtiöstä, koska näytti että toiminta muuttuisi järkeväksi ja rahavirta kulkisi vihdoin vuokralaisilta kohti sijoittajia, kuten kiinteistösijoittamisessa on tapana. Ostin osaketta pariin otteeseen lokakuussa, viimeksi Ovaron vakuuttavan pääomamarkkinapäivän jälkeen. Pidin selvänä, että osakekurssi tulee saneerauksen jälkeen nousemaan kohti nettovarallisuutta. Lisää uskottavuutta taseen kuranttiudesta antoi ulkopuolinen arvonmäärittäjä Jones Lang LaSalle Finland, joka totesi Q3-raportissa, että Ovaron kiinteistökannan käypä arvo on vain 3% alle Ovaron oman arvonmäärityksen.

Sitten päätin uteliaisuuttani tehdä hieman raakaa työtä (joka olisi pitänyt tehdä ennen ensimmäistäkään ostoa) ja selvitin, miten hyvin Ovaron tase vastaa todellisuutta. Etsin Oikotieltä asuntojen myyntihintoja Ovaron omistamista taloyhtiöistä ja vertasin niitä taseessa ilmoitettuihin käypiin arvoihin.

Tulos oli pettymys.

Otetaan esimerkiksi kotikaupunkini Tampere, jonka asuntomarkkinat tunnen parhaiten. Tampereella Ovaro omistaa viidessä kohteessa 25 asuntoa, joiden keskineliöhinta on yhtiön ilmoituksen mukaan 3786 e/m2. Nämä kohteet on listattu Ovaron Q3-raportissa:


Oikotieltä löytyi marras-joulukuun aikana samoista yhtiöistä 6 kpl myytäviä asuntoja. (Näistä osa on jo kadonnut myynnistä, mutta otin tiedot talteen ilmoituksista.) Nämä eivät ole välttämättä Ovaron asuntoja, mutta jos samoissa taloyhtiöissä myydään samankokoisia asuntoja, kyseiset myyntihinnat antavat kohtuullisen luotettavan kuvan myös Ovaron omistamien asuntojen arvosta.

Seuraavassa taulukossa on myyntihintoja taloyhtiöissä, joissa Ovaro omistaa asuntoja. Hinnat on kerätty Oikotieltä marras-joulukuun vaihteessa.


Arvokkain kohde Tampereella on Tieteenkatu 6:ssa sijaitseva Tampereen Solaris, jossa yhdessä asunnossa pyyntihinta on sentään lähes sama kuin taseessa ilmoitettu keskineliöhinta. Asunto ei ole käynyt kaupaksi eikä uusia näyttöjä ole tiedossa. Koska Ovaron Tampereen portfolion arvokkaimpia asuntoja yritetään myydä taseen keskineliöhinnalla (huonolla menestyksellä), on täysin selvää, että taseen käypä arvo ei voi pitää paikkaansa.

Näiden myynnissä olevien/olleiden asuntojen keskineliöhinta on 3256,48 euroa eli 14% alle taseeseen ilmoitetun käyvän arvon. Hinnat ovat sitä paitsi pyyntejä, eivät toteutuneita kauppahintoja. Lisäksi pitää muistaa, että kohteissa on yleensä iso yhtiövelka, jopa 70% velattomasta hinnasta. Jos toteutunut kauppahinta on 20% alle tasearvon ja yhtiövelkaa on puolet, oma pääoma sulaa 40%.

Tämän järkyttävän havainnon jälkeen oli pakko tutkia onko tilanne sama muissa kaupungeissa. Kävin läpi Helsingin ja Turun asunnot samalla periaatteella. Ovaro omistaa näissä kaupungeissa vain uusia isohkoja asuntoja, jotka on strategian mukaan tarkoitus myydä. Muiden kaupunkien arviointi on vaikeampaa, koska Ovaro omistaa niissä sekä vanhoja että uusia asuntoja, mikä tekee myyntihintojen vertailun taseen käypiin arvoihin hankalaksi.

Turussa Ovaro omistaa 19 asuntoa viidessä kohteessa, keskineliöhinta 5562 e/m2. Taulukossa on velattomia myyntihintoja turkulaisissa taloyhtiöissä, joissa Ovaro omistaa asuntoja.


Myynnissä olevien asuntojen keskineliöhinta on 5134,31 euroa eli 8% alle tasearvon.


Helsingissä Ovaro omistaa 29 asuntoa kuudessa kohteessa, keskineliöhinta 4928 e/m2. Taulukossa on velattomia myyntihintoja helsinkiläisissä taloyhtiöissä, joissa Ovaro omistaa asuntoja.


Helsingissä myynnissä olevien asuntojen keskineliöhinta on 4905,82 euroa eli 0,5% alle tasearvon.


Turun ja Helsingin hinnat eivät ole yhtä kaukana tasearvoista kuin Tampereella, mutta silti matalampia. Toteutuneet kauppahinnat ovat asuntomarkkinoilla yleensäkin alhaisempia kuin hintapyynnöt ja lisäksi Ovaron maksettavaksi lankeavat välityspalkkiot. Sivistynyt arvaukseni on, että asuntomyynneistä saadaan parhaimmillaan -5% ja huonoimmillaan -25% tasearvosta. Kun yhtiölainan osuus asunnoissa saattaa olla jopa 70% velattomasta myyntihinnasta, oma pääoma voisi laskea vaikeimmissa tapauksissa lähes nollaan.

Ovaro on saneerauksen kanssa liikkeellä huonoon aikaan, sillä Suomen talouskasvu alkaa hyytyä ja asuntojen hinnat ovat kääntyneet paikoin laskuun. Myynnit on kuitenkin pakko tehdä suhteellisen rivakasti, jotta yhtiö selviytyy veloistaan.

Mikä sitten olisi käypä hinta Ovaron osakkeelle? Jos asuntoja saadaan myytyä keskimäärin -15% alennuksella tasearvoon (kulut mukaanlukien) ja yhtiölainaa on näissä kohteissa keskimäärin puolet, nettovarallisuus sulaa myyntiportfolion osalta 30%. Vuokraportfolion tasearvoihin ei tarvitse puuttua, jos mitään ei myydä, mutta epäilen ettei sekään menisi kaupaksi Jones Lang LaSalle Finlandin määrittämällä käyvällä arvolla. Vanhoissa 70-luvun kohteissa odottanee mittava korjausvelka, jonka suuruutta voi vain arvailla.

Oletetaan siis, että Ovaron taseessa on ilmaa 30 %. Se tarkoittaa, että todellinen osakekohtainen nettovarallisuus olisi noin 6,6 euroa. (Q3 raportoitu epra nav = 9,48 euroa/osake)

Tästä vielä -20% sijoitusyhtiöalennus (sama kuin Kojamolle), joten saadaan osakkeen arvoksi 5,3 euroa. Tämä olisi houkutteleva taso normaalitilanteessa, jossa Ovarolla olisi järkevä asuntoportfolio ja se maksaisi osinkoa vuokrakassavirrasta. Valitettavasti Ovaron saneerauksen jälkeinen asuntoportfolio on melko heikkotasoinen ja hajanainen. Lisäksi normaalitilanne on vielä kaukana eikä siihen pääseminen ole riskitöntä.

Osakkeen nykyinen noin 5 euron hinta ei mielestäni tarjoa riittävää nousupotentiaalia riskeihin nähden, joten tunnustin virheeni ja myin Ovarot tällä viikolla pois. Rahallinen tappio jäi pieneksi, mutta enemmän harmittaa se, että lähdin taas liian kevytmielisesti halvalta näyttävän osakkeen kyytiin. Luotin sijoitusguruihin, Inderesiin ja Ovaron uuteen johtoon, mutta samalla jätin kotiläksyt tekemättä.